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Si ringrazia la preziosa collaborazione dello STUDIO RENDINA di RENDINA LUIGI PIO - CONSULENTE FINANZIARIO
In questo articolo andremo a vedere vari aspetti legati all'acquisto di un immobile utilizzando il finanziamento bancario.
Oggi il sistema dei finanziamenti è una chimera: chi si accinge all'acquisto di un immobile spesso non sa a chi rivolgersi e può capitare che il nostro istituto di riferimento dove intratteniamo rapporti, anche da lungo tempo, è il primo a negarci il finanziamento.
Perché? Quali sono i fattori decisivi che regolano la concessione di un finanziamento? Come si può evitare di perdere tempo e speranze?
Cercheremo di rispondere a queste domande in maniera comprensibile anche ai non addetti ai lavori che, in molti casi, compiono questo passo una sola volta nella vita.
Di seguito vi spiegheremo il processo che regola la concessione del mutuo, dividendo i concetti in cinque paragrafi: - Cos'è un mutuo? - Valutazione del reddito - LTV o LTC - Fisso o variabile? - Le fasi e i tempi.
COS’E' UN MUTUO?
Il termine più comune per definire il finanziamento collegato all'acquisto di una casa è mutuo. Questo contratto è così regolato: l’istituto bancario erogante concede un finanziamento ad un terzo (in questo caso, il cliente che acquista la casa) dietro corrispettiva garanzia da parte del cliente (molto spesso un’ipoteca sull'immobile oppure sul reddito). In caso di mancato pagamento, la banca può decidere di pignorare il bene frutto d’ipoteca e quindi rientrare nel suo investimento, lasciando comunque la debitoria in capo al cliente. Molti credono che non potendo più pagare le rate e vista pignorata la propria casa si diventa liberi dal debito: non è assolutamente vero! Il debito va restituito in ogni caso.
VALUTAZIONE DEL REDDITO
Al fine di garantire il proprio investimento, la banca non si basa solo sulla garanzia reale, cioè il bene ipotecato, ma valuta anche il reddito del richiedente e dei membri del suo nucleo familiare, applicando una politica che non è sempre uguale per ogni istituto.
Alcune valutazioni sono comuni a tutti gli istituti (ad esempio lo storico creditizio, rilevato dai portali di banca di Italia, per capire se il potenziale cliente abbia già contratto un finanziamento in passato e l’abbia restituito senza ritardi). Nel caso in cui sia stato richiesto un finanziamento ancora in essere al momento della richiesta del mutuo, la banca ne è al corrente e quindi potrebbe imputarcelo nel calcolo del reddito, controllare se i pagamenti sono regolari, quanto manca all'estinzione dello stesso etc...
Inoltre, un'ulteriore valutazione del mutuo sarà fatta in relazione al tipo di contratto lavorativo del richiedente: DETERMINATO, INDETERMINATO, PART-TIME, FULL-TIME, APPRENDISTATO, LIBERO PROFESSIONISTA, PARTITA IVA, COLLABORATORE DOMESTICO, BRACCIANTE AGRICOLO e così via. Non è vero che con un tempo determinato non possa accedere ad un mutuo o finanziamento: bisogna valutare ogni pratica, considerando le numerose banche eroganti e le loro diverse politiche. Ammesso che l’istituto in cui si è approdati accetti di buon grado il nostro tipo di contratto, sarà svolta un'analisi reddituale, ovvero la banca andrà a valutare il nostro reddito / l’esposizione del finanziamento. Facciamo un esempio: dipendente a tempo indeterminato, reddito medio mensile €1500,00, sposato con prole e con un finanziamento in corso di € 150,00 per l'acquisto di auto di piccola cilindrata. Il richiedente vorrebbe acquistare un immobile di € 100.000,00 e richiedere un mutuo di € 80.000,00.
Secondo voi un lavoratore a tempo indeterminato con uno stipendio di € 1500,00 riuscirebbe ad ottenere un mutuo che oscilla intorno ad un canone mensile di € 300,00?
Se avete risposto no, avete ragione…..ma avete ragione anche se avete risposto sì… Perché? La risposta deriva dalle politiche bancarie di quell'istituto. Se l’istituto bancario fa una valutazione sulla base del reddito di sussistenza e questo per esempio sia inferiore a € 150,00, meno del prestito in corso, la risposta della banca sarà negativa. Se invece ci siamo rivolti ad un istituto che attua la regola del “buon padre di famiglia”, la valutazione verrà fatta senza prendere in considerazione il reddito di sussistenza e la banca darà un esito positivo. Questo esempio fa pensare che basta andare nella banca che opera la regola del "buon padre di famiglia" per risolvere i problemi, ma ciò non basta, perché potrebbe fare altre valutazioni basate sul LTV o LTC.
LTV (load to value) o LTC (load to cost)
E' un aspetto importante da conoscere quando si vuole accedere ad un mutuo per l'acquisto di una casa.
I maggiori istituti di credito applicano un LTV massimo dell’80%: significa che la banca concede l’80% del minor valore tra il prezzo di acquisto e il valore di perizia. Esempio: se stiamo comprando una casa di € 100.000 e la perizia la valuta € 95.000, il minor valore è quello della perizia e quindi il massimo erogabile sarà € 76.000. Mentre se il valore di perizia è 110.000, il minor valore sarà quello di acquisto e la banca concederà € 80.000.
Il Load to Cost, LTC, è diverso ma i principi fondamentali sono gli stessi. Con LTC all'80% la banca concede un finanziamento massimo confrontando il solo valore di acquisto. Quindi se la perizia dovesse avere un valore più basso, non implica sull'erogato perché conta il valore di acquisto. Dopo aver visto come funziona genericamente un LTV o LTC passiamo alla domanda più ricorrente durante una consulenza: si può ottenere un mutuo 100%?
Uno dei prodotti finanziari più richiesti è il mutuo 100%, perché non si possiede la liquidità necessaria oppure perché il cliente ha in mente altri investimenti, come ad esempio quello di acquistare un box o di eseguire una ristrutturazione. Pertanto si ricorre a questo contratto che finanzia l’intero importo dell’immobile, sempre riferendosi ai principi dell’ LTV o LTC.
Ci sono tre modi per ottenere questo tipo di finanziamento: il primo consiste nella fidejussione da parte del CONSAP (il Consap è un fondo istituito dal Ministero delle Finanze per agevolare l’acquisto della prima casa). Ci sono alcuni criteri da rispettare, tra cui quello di non essere già proprietario di immobile e che i propri redditi siano sufficienti per la banca (perché il fondo non ammette altri garanti). Quindi se dovesse essere necessario un garante che sostenga la parte reddituale, non si potrà accedere al fondo Consap.
Un altro metodo è quello dell’estensione ipotecaria, dove, oltre all’ipoteca sull’immobile in acquisto, si estende un'ulteriore ipoteca su un immobile che può essere già di proprietà oppure intestato a un parente di primo grado in linea retta (ad esempio un genitore o un fratello): in questo caso, qualora il mutuatario non dovesse restituire il prestito, si vedrà pignorata non solo la propria casa ma anche quella che ha dato in estensione. E' consigliabile adottare questo metodo nel caso di figlio unico con genitori che possiedono più di un immobile di proprietà, per evitare contrasti familiari e rischi, non solo per se stessi, ma anche per i parenti prossimi.
Il terzo ed ultimo modo per ottenere un mutuo al 100% è quello di avere un reddito abbastanza elevato (ad esempio 5.000,00 mensili): in questo caso la banca, vista l’elevata redditività, concede l’intero importo per l’acquisto dell’immobile.
In ogni caso, anche relativamente al metodo del mutuo al 100% le valutazioni saranno fatte in linea con le politiche dei singoli istituti bancari.
Spesso il mutare degli scenari è dato dalla scarsa o eccessiva richiesta di finanziamenti, quindi se in un momento particolare la banca ha la finestra spalancata, un improvviso temporale può far chiudere di botto quella finestra.
Ultima ma non meno importante riflessione in merito all'LTV è il tasso di interesse, che cambia in base alla quantità di erogato/costo dell’immobile. Infatti, un mutuo 100% è molto più costoso di un mutuo 50% e questo può, nel caso di un cliente con un’ampia liquidità, far spostare l’asticella verso un’erogazione minore: nel 2018 i tassi di interesse collegati a un mutuo 100% erano mediamente del 4%, mentre un mutuo 50% poteva costare fino a un minimo dell’1%.
TASSO FISSO O VARIABILE?
Il tasso di interesse è il costo del denaro preso in prestito dalla banca. Esso si differenzia in tasso fisso (rimane invariato per tutta la durata del mutuo) e tasso variabile (cambia continuamente in base agli indici di mercato a esso collegati). In entrambi i casi è costituito da due variabili, ovvero lo spread bancario (quanto la banca vuole guadagnarci dall'operazione) e l’indice di riferimento (IRS per il tasso fisso ed EURIBOL per i variabili).
Le banche spesso vendono prodotti indicizzati cioè, SPREAD 1.40% + IRS. Questo significa che il tasso diventerà effettivo calcolando lo spread + il valore IRS preso dal Sole 24 Ore una settimana prima della delibera del mutuo o della stipula effettiva. Quindi, ipotizzando che si stipuli un mutuo il 10 giugno, si andrà a vedere l’IRS del 3 giugno e si sommerà allo spread bancario (anche se poi ogni banca applica una politica diversa). Dopo aver bloccato un tasso, rimarrà invariato fino alla fine del finanziamento, con una differenza: nel caso del tasso fisso si avrà una rata sempre costante per tutta la durata e non ci si dovrà preoccuparsi di qualsiasi oscillazione dei mercati; nel caso di tasso variabile, l’unica parte fissa è lo spread bancario, mentre l’EURIBOL può cambiare ogni mese e quindi si potrebbe avere una rata un mese più alta e l’altro più bassa. Non è vero che il fisso è quello migliore: il picco massimo raggiunto nel periodo pre-crisi del tasso fisso è stato del 6% e la maggior parte dei clienti che in quel periodo ha bloccato un tasso fisso non sono riusciti a terminare i finanziamenti, perché una rata che si presupponeva facile da pagare è diventata un problema in periodo di crisi. Anche in tempi più recenti (anno 2017) il tasso medio era il 2%, oggi siamo all’1,5%. Si nota che il mercato dei tassi è in discesa e non si può prevedere quando riprenderà a salire. La scelta va ponderata in base ai propri redditi, la durata e l’esposizione.
Come varia un tasso di interesse?
Il tasso di interesse varia solitamente in conformità a due fattori: il rischio da parte dell’istituto erogante e la durata del finanziamento. Infatti, un finanziamento contratto da un dipendente privato monoreddito con un LTV 100% con una durata di 30 anni è più costoso rispetto a un mutuo a un dipendente pubblico monoreddito con LTV 50% e di durata di 15 anni. Nel primo caso, la banca ha un rischio maggiore, perché l’erogazione è pari al valore dell’immobile: il dipendente potrebbe perdere il posto di lavoro e il costo del denaro (IRS 30) su un arco temporale di 30 anni è solitamente più costoso (anche se in questo periodo particolare non è proprio cosi, ma è un eccezione).
Tan 0% taeg 3,50% cosa significa?
Con tan (tasso annuo nominale) si va a indicare il valore di interesse calcolato sul capitale ripartito in un anno, quindi quel valore è l’effettivo e solo costo del denaro. Con taeg (tasso annuo effettivo globale) si va a indicare l’effettivo costo complessivo di tutta l’operazione compreso il costo del denaro.
Per esempio: un grande fornitore di elettrodomestici può richiedere ad un ente finanziatore esterno di erogare un tasso 0%, ma per accedere a questo finanziamento la finanziaria applica delle commissioni tipo istruttoria e assicurazione e quindi su un acquisto di € 1000,00 in cinque anni potremmo restituire € 1150,00 dove la somma di € 150,00 sono soltanto costo di istruttoria e assicurazione. Con il mutuo avviene la stessa cosa: oltre al costo del denaro ci sono delle spese accessorie, istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, polizza scoppio e incendio, polizza vita, mediazione finanziaria etc..
LE FASI E I TEMPI
In questo paragrafo esamineremo quali sono le fasi ed i tempi di un mutuo per l'acquisto di una casa. ISTRUTTORIA
In questa fase la banca entra in contatto con il cliente, facendogli firmare tutta la modulistica necessaria per l’avanzamento della pratica, privacy, contratto, antiriciclaggio, foglio informativo etc.… Allo stesso tempo riceve dal cliente tutta la parte reddituale e anagrafica necessaria (cambia in base al prodotto, al’istituto e al reddito) per il compimento della stessa, questa fase è sempre la prima non cambia, data l’impossibilita di maneggiare i documenti dei clienti senza aver ricevuto il loro consenso tramite privacy foglio informativo etc.. Questo passaggio è immediato. ANALISI REDDITUALE
In questa fase l’impiegato della filiale oppure un ufficio centralizzato preposto, esegue uno studio della pratica e controlla che tutte le variabili coincidano con le politiche bancarie, reddito, nucleo familiare estratti conto movimentazione bancaria centrale rischi, rapporto rata reddito etc.. Questo passaggio dura dai 3 ai 15 giorni. Se la pratica la si ritiene idonea per l’istituto e la documentazione in ordine avviene il passaggio successivo.
DELIBERA REDDITUALE
In questo caso allo stesso modo dell’analisi reddituale il compito spetta a un organo superiore che può essere lo stesso direttore di filiale oppure un deliberante superiore, spesso serve il parere di entrambi, che saranno loro a decidere se il cliente è meritevole del finanziamento. Questo passaggio può durare dai 3 ai 10 giorni. In caso di esito positivo si passa alla perizia. PERIZIA TECNICA
La banca incarica un tecnico che si occuperà di compiere un sopralluogo e verificare che i dati catastali e planimetrici siano corretti, effettuerà delle fotografie e darà un valore all’immobile calcolando tutte le variabili, mq, esposizione, zona, accessori e piano. Questi dati saranno confrontati con i valori OMI (osservatorio mercato immobiliare), dal quale verrà fuori il valore dell’immobile che ci servirà per il calcolo dell’LTV. In questo caso ci sono due tempistiche quella che va dalla richiesta di perizia al sopralluogo (dai 3 ai 7 giorni) e quella del rientro dell’esito della perizia (dai 7 ai 25 giorni.). Alcune banche dopo l’analisi reddituale richiedono la perizia e poi passano tutto al deliberante. ISTRUTTORE TECNICO LEGALE
Se siamo arrivati qua possiamo tirare un sospiro di sollievo… è fatta. In questa fase che dura di solito due giorni un incaricato metterà a confronto la parte reddituale con quella immobiliare, controllerà che tutti i parametri e i componenti siano apposto e poi darà la delibera definitiva. ATTENZIONE: Un classico errore potrebbe essere quello di pensare che dopo la delibera reddituale il mutuo ci sia stato concesso, non è così, la perizia è fondamentale, in alcuni casi l’immobile non è conforme alla vendita e questo potrebbe in alcuni casi slittare di molto tempo la stipula o nel peggiore dei casi farla saltare definitivamente NOTAIO
Dopo la delibera definitiva si incarica un notaio, scelto dal cliente, che dovrà interloquire con la banca e dopo essersi scambiati relazione notarile e bozza dell’atto si può procedere a fissare la data di stipula la stipula.
In questo articolo abbiamo tentato di toccare i punti chiave per ottenere un mutuo prima di acquistare l'immobile.
L’offerta finanziaria è ampia e complessa: spesso due tipi di prodotto su un mutuo base di € 100.000,00 possono farvi risparmiare fino a € 30.000,00 tra differenza di interessi, polizze assicurative e spese accessorie. Concludiamo con qualche pratico consiglio:
INFORMATEVI fissando appuntamenti nelle filiali e non affidatevi al solo istituto in cui intrattenete rapporti,
ASPETTATE! spesso il prodotto adatto per voi non c’è ma potrebbe arrivare in un secondo momento,
NON FORZATE una posizione che in realtà non potrebbe essere finanziata.
Se volete il miglior risultato con il minimo sforzo ci sono i consulenti finanziari che conoscono tutte le politiche del credito di ogni istituto aggiornati giorno per giorno.
di RENDINA LUIGI PIO - CONSULENTE FINAZIARIO
rendinaluigi42@gmail.com
Nasce “START-HOME” –10 ARTICOLI, semplici ma pieni di input per fornire una guida all'acquisto e alla personalizzazione della casa ideale, partendo dalla casella “start” fino a raggiungere il traguardo finale. Partner della collaborazione: Agente Immobiliare Francesca Brattoli di L'essenziale Immobiliare sita in Corso Matteotti, 37 - Orta Nova (FG). Facebook: @lessenzialeimmobiliare
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