La carta di identità dell'immobile

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È abitudine frequente tra chi intende acquistare casa credere che il passo più importante sia quello finale. Indubbiamente il momento della stipula notarile rappresenta per gli acquirenti uno dei passi più importanti della loro vita, per alcuni di essi è proprio lo step che sancisce il legame familiare. Più di ogni altro.

Ma ATTENZIONE! Il passo immediatamente successivo a quello della scelta di un agente immobiliare è quello da cui dipenderà la resa del percorso. Sia che si tratti di immettere il proprio immobile sul mercato, sia che si decida di acquistarne uno, è fondamentale che un agente immobiliare reperisca l’adeguata e completa documentazione dell’immobile su cui verteranno le future trattative. Questo perché la casa non è fatta da quattro mura, laterizio e cemento, intonaco e parquet! Tutt'altro! Quando acquisti una casa, stai entrando in possesso non solo dell’immobile in sé, ma anche di tutta una serie di documenti che sono legati all'immobile stesso, che ne costituiscono una sorta di “carta di identità” . Pertanto, il Venditore, ancor prima di rilasciare l’incarico al professionista, ha l’obbligo di fornire, secondo un principio di trasparenza e linearità, la documentazione corretta dell’immobile, oggetto di futura compravendita.

È bene quindi, essere a conoscenza in maniera puntuale di quelli che sono i documenti da fornire al Vostro agente immobiliare di riferimento. In caso contrario, invece, se siete gli acquirenti, è bene scegliere come guida per l’acquisto della propria casa un agente immobiliare ed un architetto, ben attenti al recupero di questi documenti. Data l’effettiva natura tecnica di questo iter burocratico, è essenziale consultarsi con un architetto che sia in grado di fornire all'acquirente le dovute spiegazioni relative al bene oggetto della trattativa, onde evitare spiacevoli sorprese, come servitù o abusi edilizi, che andranno a ricadere sul potenziale nuovo proprietario.

A seguire, troverai l’elenco dei principali documenti di acquisire, raggruppati per categorie.

Se hai difficoltà nella ricerca e nell'individuazione della giusta documentazione, puoi contattarci per ricevere una consulenza e un preventivo senza impegno.
Architetto Claudia Fratello: claudiafratello@gmail.com
Ag. immobiliare Francesca Brattoli: lessenzialeimmobiliare@outlook.it

1. DOCUMENTI ANAGRAFICI:

CARTA D’IDENTITA’ DEL PROPRIETARIO O DEGLI AVENTI DIRITTO: Si tratta dei documenti di riconoscimento fondamentali, soprattutto in un atto di compravendita immobiliare. È importante che siano in corso di validità e, per tale motivo, è sempre bene effettuare un controllo prima di addentrarsi nel processo di vendita immobiliare: in alcuni casi, l'aggiornamento di questi documenti può richiedere tempi lunghi, che potrebbero mettere a rischio il processo di compravendita o far fallire il rogito.
Certificato di residenza (o autocertificazione), estratto di nascita e certificato di stato civile o estratto dell'atto di matrimonio: attestano la corrispondenza tra soggetto proprietario e venditore. Il certificato di stato civile e, in alternativa, l'estratto dell'atto di matrimonio servono ad attestare la presenza o meno di ulteriori soggetti che possono vantare diritti reali sull'immobile in vendita.

2. DOCUMENTAZIONE DI PROVENIENZA

ATTO DI PROVENIENZA: essere proprietari di un bene significa esserne “titolari”; a questo proposito occorre esibire il titolo con cui l’appartenenza ad un bene sia traslata da un soggetto in capo ad un altro. Generalmente è rappresentato dalla copia dell’ATTO PUBBLICO con cui si è acquistato l’immobile, ma potrebbe trattarsi anche di una provenienza donativa o testamentaria e con ciò far riferimento a documenti quali la copia della successione mortis causa o del testamento nelle sue più disparate forme. Il trasferimento di un diritto reale deve avere evidenza pubblica. Per questo, è necessario per obbligo di legge che ogni atto venga annotato in registri pubblici. La richiesta della copia autenticata dell'atto di provenienza può essere presentata allo studio notarile che ha stipulato l'ultimo atto di trasferimento della proprietà. Può accadere che il notaio non sia più in esercizio e che lo studio notarile abbia chiuso. In questi casi, la richiesta può essere inoltrata all'Archivio distrettuale notarile o alla Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari (Agenzia delle Entrate). Nel caso in cui l'atto sia stato trascritto a seguito della meccanizzazione (informatizzazione degli atti depositati presso la Conservatoria), il documento può essere richiesto tramite la piattaforma Sister dell’Agenzia delle Entrate. Quanto al costo, ottenere una copia dell'atto di provenienza autenticato attraverso l'Archivio distrettuale notarile dipende da diversi fattori, tuttavia si stima una circa la cifra di 30€.

ATTO DI MUTUO: può accadere che un immobile venga acquistato con piena liquidità, con liquidità parziale o con quasi la totalità della somma conferita a mezzo mutuo bancario. In quest’ultimo caso e in parte anche nel secondo, occorre allegare al fascicolo della documentazione anche l’atto di mutuo, ovvero l’atto pubblico stipulato in sede notarile e, contestualmente a quello di compravendita, con cui la banca e gli acquirenti definiscono le clausole contrattuali del loro rapporto futuro. - Questo argomento sarà trattato con maggior spazio nel prossimo articolo, al fine di fornire in modo esaustivo tutte le indicazioni tecniche relative ai mutui. -

3. DOCUMENTI CATASTALI

VISURE CATASTALI: ogni immobile è dotato di un documento che attesti le informazioni principali dello stesso, utili soprattutto ai fini del calcolo delle imposte di acquisto. In esse vi sono ben chiari i riferimenti catastali quali la destinazione d’uso, i metri quadrati, la classe e la rendita catastale. Nello specifico, interrogando l'ispezione ipocatastale è possibile verificare se sull’immobile vi siano trascrizioni, iscrizioni e annotazioni (da non sottovalutare).

PLANIMETRIA CATASTALE: altro non è che la “piantina” dell’appartamento, generalmente in scala 1:200, che viene allegata come documentazione quando il suddetto immobile viene registrato al Catasto. Questo significa che se si vuole vendere casa, ma nel frattempo si sono apportate delle modifiche all'altezza o all'ampiezza dei vani, occorre registrare tali modifiche al Catasto.

4. DOCUMENTAZIONE EDILIZIA

Questa categoria di documenti è reperibile da un architetto, che sarà in grado di ricostruire la storia dell’immobile, al fine di assicurarti che non ci siano spiacevoli sorprese legate alla casa, come abusi e vincoli.

CERTIFICATO DI AGIBILITÀ O ABITABILITÀ: spesso ci si chiede se il certificato di agibilità e quello di abitabilità siano la stessa cosa. Seppur tecnicamente sia scorretto dire che siano la stessa cosa, possiamo comunque affermare che essi si equivalgono. Il certificato di abitabilità è stato superato con il T.U. dell’Edilizia, che ha introdotto il concetto di agibilità, attualmente riformato con il decreto SCIA 2 (D.lgs. n.222). Si tratta di un documento che attesta la vivibilità della casa in termini igienico sanitari, di sicurezza degli impianti installati, di conformità dell’immobile del progetto alle normative vigenti in termini di accessibilità, di avvenuto aggiornamento catastale e di sicurezza strutturale.

CONCESSIONE EDILIZIA o PERMESSO DI COSTRUIRE: anche in questo caso, i due titoli (pur essendo tecnicamente differenti), si equivalgono. Essi costituiscono il principale atto con il quale si sancisce la legittima edificazione dell’immobile in questione. Inoltre, se l’immobile è stato interessato da ristrutturazioni nel tempo, è bene recuperare anche i vari titoli abilitativi che hanno legittimato tali interventi. In questo caso ci riferiamo ai titoli abilitativi come la CILA, la SCIA, SCIA IN ALTERNATIA AL P.D.C., PERMESSO DI COSTRUIRE. Questa ulteriore documentazione è necessaria al fine di ricostruire lo storico della casa, al fine di accertarsi che l'immobile o parti di esso non ricadano in situazioni di abuso edilizio. In caso siano stati compiuti degli abusi, è necessario disporre della documentazione che attesti l’ottenimento del condono edilizio, ovvero la concessione in sanatoria (se è stata già rilasciata) o la domanda di sanatoria con attestazione di avvenuto pagamento dell’oblazione.
VINCOLI PAESAGGISTICI E/O DEI BENI CULTURALI: specialmente per case storiche che ci si trovano nei centri storici. Sarà utile per capire quali sono i “limiti” di intervento sul tuo appartamento.

5. CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Definito anche A.P.E (Attestazione di Prestazione Energetica), è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un immobile, con l’intento di definire e quantificare i consumi sulla base di un calcolo che prende in considerazione sia i fattori ambientali, sia gli impianti e i materiali con cui è realizzata la casa. Il risultato di questo calcolo è definito da una scala da A4 (ottime prestazioni e bassi consumi) a G (scarse prestazioni e consumi rilevanti). L’A.P.E. è obbligatorio per la vendita o per l’affitto di un immobile, perché costituisce un documento di trasparenza informativa: ovvero serve ad informare preventivamente il potenziale acquirente di quali sono i consumi stimati per tale immobile. In poche parole, ti darà una previsione delle spese che dovrai affrontare durante l’anno per riscaldare e/o raffreddare il tuo appartamento. Inoltre, tale documento contiene anche le indicazioni su come migliorare le prestazioni energetiche con degli interventi mirati (per esempio: la coibentazione termica delle tamponature, la sostituzione degli infissi, ecc.).

La sua validità è generalmente di 10 anni, ma per renderla tale, bisogna garantire i controlli della caldaia previsti dalla legge. Il sopralluogo da parte dell’architetto che lo redige è obbligatorio.

6. CERTIFICAZIONI DI CONFORMITÀ DEGLI IMPIANTI

Gli impianti sono conformi o non conformi alla normativa vigente? I certificati degli impianti rilasciati dai rispettivi installatori certificano la conformità di questi e la regolarità dei lavori eseguiti. La conformità dell’impianto elettrico e del gas viene rilasciata da un tecnico specializzato, con relazione asseverata.

7. REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E DICHIARAZIONE DI REGOLARE PAGAMENTO DELLE SPESE CONDOMINIALI

Nel caso di immobili in condominio, il proprietario deve fornire, in fase di trattativa, il regolamento di condominio. Si tratta di un documento obbligatorio in caso di presenza di almeno 11 condomini. Contiene informazioni fondamentali per l’acquirente, dato che può porre vincoli all'utilizzo dell’immobile e delle sue parti comuni.

Qualora si fosse in presenza di un immobile in condominio con amministratore, il proprietario (in questo caso il Venditore) deve richiedere un attestato di regolare pagamento delle spese condominiali. In questo modo, l’acquirente potrà essere certo di non acquistare, oltre una nuova casa, anche dei debiti nei confronti del condominio.

Se sei arrivato fin qui avrai capito che affidarsi ad un tecnico specializzato in materia resta sempre la scelta migliore!!!

Fai di questa lettura un Vademecum per il tuo prossimo passo o per mettere in sicurezza la tua casa sul mercato.

Sapere come muoversi in un mondo che ti appare sconosciuto è il primo passo per un finale con successo!!!

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Partner della collaborazione: Agente Immobiliare Francesca Brattoli di L'essenziale Immobiliare sita in Corso Matteotti, 37 - Orta Nova (FG).
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