Un aspetto fondamentale che spesso pregiudica e intralcia il regolare rogito notarile deriva dal fatto che, al momento della vendita, molti immobili risultano diversi rispetto a quanto viene riportato sulla planimetria del catasto e, nel caso peggiore, sui grafici depositati in comune. Si tratta di immobili difformi rispetto al loro stato legittimato, con modifiche che vanno dalla diversa disposizione di tramezzi interni (nei casi più fortunati!!!), fino alla realizzazione di nuove volumetrie che si sviluppano al di fuori della sagoma dell'edificio stesso. Le difformità edilizie, e quindi la mancanza di conformità , sono una questione importante e non trascurabile da considerare prima di vendere/acquistare un immobile, che possono anche incidere sul prezzo di vendita.
La conformità può essere di due aspetti:
conformità catastale
conformità urbanistica
Che differenza intercorre tra le due?
La conformità catastale è volta a definire la conformità tra lo stato in essere dell'immobile al momento del trasferimento e la sua rappresentazione catastale. Ciò significa che nella fase di vendita, la planimetria catastale che presentiamo al notaio deve corrispondere esattamente allo stato di fatto dell'immobile al momento del trasferimento.
Per verificare la corrispondenza catastale sarà necessario avvalersi di un tecnico che effettui i controlli necessari e le eventuali rettifiche in Catasto.
La conformità urbanistica,invece, riguarda il susseguirsi dei titoli abilitativi attraverso i quali sono state apportate le modifiche all'immobile, verificandone la corrispondenza con lo stato di fatto al momento della compravendita. Quindi, si tratta di una ricerca nello storico comunale che il tecnico fa al fine di individuare e datare tutti gli interventi effettuati (ristrutturazioni, manutenzioni, ecc...), a partire dalla Concessione edilizia o dal Permesso di Costruire, fino a verificare che l'immobile, nello stato attuale, sia conforme all'ultimo titolo abilitativo presente negli archivi. Con questa ricerca si può risalire anche all'Agibilità dell'immobile, la mancanza della quale non preclude la commerciabilità dell'immobile, tuttavia potrebbe influire sul contratto di compravendita, comportando anche una riduzione del prezzo di vendita stesso.
Le situazioni più delicate scaturiscono soprattutto quando l'acquirente richiede il #mutuo in banca per acquistare casa: un perito della banca è tenuto ad effettuare questi controlli in modo approfondito, potendo quindi imbattersi nei problemi già citati.
Immobile non conforme: cosa può accadere?
La mancanza di conformità catastale ed urbanistica può scaturire conseguenze, quali:
Richiesta risarcimento danni dall'acquirente al venditore;
Risoluzione per inadempimento contrattuale, con eventuali richiesta danni;
Risoluzione per aliud pro alio (ovvero,vendere una cosa per un'altra), con eventuali richiesta danni;
Dichiarazione di nullità formale e/o sostanziale, con eventuali richiesta danni.
Inoltre, bisogna ricordare che la dichiarazione di conformità urbanistica in sede di rogito viene firmata direttamente dal venditore, il quale si assume così le responsabilità (civili e penali) relativamente la conformità dell'immobile. Il notaio non è tenuto ad effettuare controlli e ,quindi, sarà il venditore stesso a rispondere il prima persona per eventuali dichiarazioni mendaci.
Apparentemente i due tipi di conformità sembrano richiedere le stesse cose: allora perché è necessario aggiornare sia gli archivi comunali che quelli catastali?
Il Catasto e il Comune, paradossalmente, sono due enti che "non interagiscono" tra loro: infatti il primo ricopre solamente una funzione fiscale (e non urbanistica, come il Comune); inoltre non ha funzione "probatoria", ovvero non costituisce una prova rispetto alla regolarità urbanistica del bene in questione. Anzi, il Catasto è una conseguenza del Comune, nel senso che prima di effettuare qualsiasi lavoro sul proprio immobile (che sia la demolizione di un tramezzo o che sia la realizzazione di un nuovo volume), si deve richiedere un adeguato "permesso" al Comune, a cui segue la variazione della planimetria catastale.
Prima di procedere con l'atto di trasferimento, affidati ad un tecnico per verificare che il tuo immobile risulti "regolare"!
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